Hyra ut hus 2026: Guide till regler, skatt & avtal
Marknaden för att hyra ut hus och villor i Sverige har vuxit kraftigt under 2025. Många väljer idag att behålla sitt hus och hyra ut det i väntan på en mer stabil försäljningsmarknad 2026. Men att vara hyresvärd för ett småhus innebär andra utmaningar och – lyckligtvis – mer förmånliga skatteregler än för en lägenhet.
I den här guiden går vi igenom allt du behöver veta för en trygg och lönsam uthyrning av din villa.
1. Skatteregler: Det förmånliga 20-procentsavdraget
När du hyr ut ett småhus (villa, radhus eller ägarlägenhet) får du göra betydligt större skatteavdrag än vid uthyrning av en bostadsrätt. Som privatperson får du göra följande avdrag:
Schablonavdrag: 40 000 kr per år.
Särskilt avdrag för småhus: Du får dra av ytterligare 20 % av den totala hyresintäkten.
Detta innebär att du kan få in en betydande summa pengar varje år helt skattefritt. Syftet med 20-procentsavdraget är att täcka de driftskostnader (vatten, el, sophämtning) som du som husägare oftast står för.
Exempel på skatteberäkning
Låt oss säga att du hyr ut din villa för 15 000 kr per månad, vilket ger en årlig hyresintäkt på 180 000 kr. Så här räknar du ut din skatt:
Endast 104 000 kr av din hyresintäkt kommer att beskattas. Beroende på din marginalskatt kan detta innebära en skatt på ca 30 000 - 40 000 kr istället för det dubbla om du inte hade haft dessa avdrag.
2. Sätta rätt hyra för huset
Enligt privatuthyrningslagen får du ta ut en hyra som täcker dina driftskostnader plus en skälig avkastningsränta på husets marknadsvärde.
Driftskostnader: El, värme, vatten, försäkring och löpande underhåll.
Kapitalkostnad: En tumregel är att använda Riksbankens styrränta plus ett par procentenheter multiplicerat med bostadens värde.
Exempel: Om huset är värt 5 miljoner kronor och vi räknar med en avkastningsränta på 4 %, blir kapitalkostnaden 200 000 kr per år (ca 16 600 kr/mån). Lägg därtill dina faktiska driftskostnader för att få fram en skälig hyresnivå.
Steg-för-steg: Så räknar du ut hyran
Beräkna marknadsvärdet: Ta reda på vad liknande hus i ditt område har sålts för nyligen. Använd Booli eller liknande tjänster.
Räkna ut kapitalkostnaden: Marknadsvärde * avkastningsränta.
Summera driftskostnader: Samla alla fakturor för el, vatten, värme, sophämtning, försäkring och underhåll.
Addera kapitalkostnad och driftskostnader: Detta är din totala månadskostnad.
Justera för möblering: Om du hyr ut möblerat kan du lägga på 10-15 %.
3. Underhåll och ansvar – vem gör vad?
Vid uthyrning av ett hus är det extra viktigt att vara tydlig i hyresavtalet kring underhåll. Till skillnad från en lägenhet finns det en trädgård som ska skötas och snö som ska skottas.
Hyresvärdens ansvar: Tak, fasad, uppvärmningssystem och vitvaror.
Hyresgästens ansvar: Ofta kommer man överens om att hyresgästen sköter enklare trädgårdsarbete och snöröjning. Var specifik i avtalet för att undvika missförstånd.
Snöröjning: Vem skottar uppfarten? Se till att hyresgästen har tillgång till rätt verktyg.
Mindre reparationer: Vem byter glödlampor? Vem rensar avloppet? Specificera omfattningen av hyresgästens ansvar.
4. Besiktning och inventarielista
Ett hus har ofta fler utrymmen än en lägenhet, såsom garage, förråd och källare. Innan hyresgästen flyttar in bör ni tillsammans gå igenom huset och dokumentera skicket med bilder och protokoll. Detta är din bästa trygghet om skador skulle uppstå.
Checklista för besiktning
Gå igenom alla rum: Kontrollera väggar, golv, tak och fönster.
Testa alla vitvaror: Fungerar spis, kylskåp, diskmaskin och tvättmaskin?
Kontrollera VVS: Fungerar kranar, toaletter och duschar?
Dokumentera eventuella skador: Ta bilder och skriv ner i protokollet.
Gå igenom trädgården: Kontrollera skicket på gräsmatta, buskar och träd.
Du kan ladda ner vårat Besiktingsprotokoll i artikeln Mallar för in- och utflyttning (Besiktning, Inventarie & Nycklar)
5. Bofrids verktyg för säker villauthyrning
Genom att använda Bofrids plattform får du tillgång till verktyg som förenklar och tryggar din uthyrning. Vi erbjuder bland annat digitala hyresavtal, bakgrundskontroller av hyresgäster och smidig hantering av hyresbetalningar.
Fördelar med Bofrids plattform
Digitalt hyresavtal: Skapa ett juridiskt korrekt hyresavtal på några minuter.
Bakgrundskontroll: Få information om potentiella hyresgästers betalningsförmåga och eventuella skulder.
Hyresbetalningar: Hantera hyresbetalningar smidigt och säkert online.
Juridisk rådgivning: Få tillgång till juridisk expertis vid behov.
6. Försäkring vid uthyrning – vad gäller?
Din vanliga hemförsäkring täcker oftast inte skador som orsakas av hyresgästen. Därför behöver du en speciell uthyrningsförsäkring. Kontakta ditt försäkringsbolag för att se över ditt skydd.
Viktiga punkter att tänka på
Ansvarsskydd: Täcker skador som hyresgästen orsakar på huset eller andra personer.
Rättsskydd: Hjälper dig med juridiska kostnader om det uppstår en tvist med hyresgästen.
Avbrottsförsäkring: Ersätter förlorad hyresintäkt om huset blir obeboeligt på grund av en skada.
7. Vanliga frågor om att hyra ut hus
Fråga: Vilka regler gäller för uppsägning av hyresavtalet?
Svar: Enligt privatuthyrningslagen har hyresgästen rätt till 3 månaders uppsägningstid, medan hyresvärden oftast har rätt till 1 månads uppsägningstid. Detta kan dock avtalas bort.
Fråga: Vad händer om hyresgästen inte betalar hyran?
Svar: Du kan skicka en betalningspåminnelse och därefter ett inkassokrav. Om hyresgästen fortfarande inte betalar kan du ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden.
Fråga: Får jag gå in i huset under hyresperioden?
Svar: Nej, du har ingen rätt att gå in i huset utan hyresgästens tillstånd, förutom i nödfall (t.ex. vid en vattenläcka).
Fråga: Kan jag hyra ut mitt hus möblerat?
Svar: Ja, du kan hyra ut ditt hus möblerat och ta ut en högre hyra. Kom ihåg att göra en inventarielista och dokumentera skicket på möblerna.
Fråga: Hur påverkar uthyrningen min fastighetsskatt?
Svar: Uthyrningen påverkar inte din fastighetsskatt.
Slutsats
Att hyra ut sitt hus kan vara en lönsam affär, men det är viktigt att vara väl förberedd och ha koll på alla regler och skyldigheter. Genom att följa denna guide och använda Bofrids verktyg kan du göra uthyrningen trygg och lönsam.
