Normalt slitage eller skada? Din kompletta guide till en tvistfri utflyttning
När det är dags för hyresgästen att lämna tillbaka nycklarna uppstår ofta samma fråga: Är det här märket på golvet "normalt slitage" eller en skada som ska betalas? För en hyresvärd handlar det om att skydda sin investering, och för en hyresgäst handlar det om att få tillbaka sin deposition. Att förstå skillnaden mellan förväntat åldrande och faktiska skador är avgörande för en smidig uthyrningsprocess. Här är allt du behöver veta för att undvika onödiga tvister.
Vad är normalt slitage?
Enligt hyreslagen har en hyresgäst rätt att använda bostaden för att bo i den. Det innebär att vissa spår av användning är helt naturliga och inte ska debiteras. Som tumregel räknas allt som uppstår genom "normalt brukande" över tid som normalt slitage. Detta inkluderar gradvis försämring som uppstår genom vanlig användning av bostaden. Det är viktigt att komma ihåg att hyresgästen inte är ansvarig för att återställa bostaden till nyskick.
Faktorer som påverkar bedömningen av normalt slitage:
Bostadens ålder: I en äldre lägenhet förväntas mer slitage än i en nyproducerad.
Hyrestiden: Ju längre hyresgästen bott i lägenheten, desto mer slitage är acceptabelt.
Materialval: Vissa material är mer känsliga än andra. Ett parkettgolv slits exempelvis snabbare än ett klinkergolv.
Antal boende: En barnfamilj orsakar generellt mer slitage än en ensamstående person.
Exempel på normalt slitage:
Mindre märken och hål efter tavlor och hyllor (i rimlig omfattning). Ett par små spikhål är normalt, medan ett stort antal eller stora borrhål kan räknas som skada.
Lätta nötningsspår på golv där möbler stått. Detta kan vara "skuggor" eller lättare repor.
"Skuggor" på tapeter där tavlor eller sängar suttit. Detta är särskilt vanligt om tapeterna utsatts för solljus under en längre tid.
Mindre repor i badkar eller på diskbänk. Ytliga repor som uppstår vid normal rengöring är normalt slitage.
Lösa tapetskarvar eller mindre färgavskav på grund av ålder.
Trasiga persiennsnören eller persiennlameller (om de inte är misshandlade).
När räknas det som en skada?
En skada uppstår oftast genom vårdslöshet, olyckshändelser eller onormalt användande. Om hyresgästen har brustit i sin vårdplikt är hen ersättningsskyldig. Det handlar om skador som går utöver vad som kan förväntas vid normal användning.
Exempel på ersättningsskyldiga skador:
Stora fettfläckar eller omfattande ritmärken på väggar. Här bedöms omfattningen och möjligheten att åtgärda skadan.
Djupa jack i parketten (t.ex. efter tappade föremål eller tunga möbler som dragits). Här spelar djupet och antalet jackar roll. Enstaka mindre jackar kan räknas som normalt slitage.
Sönderrivna tapeter (t.ex. orsakade av husdjur). Om husdjur är tillåtna kan visst slitage accepteras, men inte omfattande skador.
Krossade fönsterrutor eller sprickor i handfat/toalettstol. Detta är tydliga exempel på skador som hyresgästen ansvarar för.
Röklukt eller nikotinfläckar (om rökning varit förbjuden). Rökning som strider mot hyresavtalet kan leda till ersättningsskyldighet för sanering.
Vattenskador orsakade av att hyresgästen glömt stänga av en kran.
Skador på vitvaror orsakade av felaktig användning eller bristande underhåll (t.ex. en trasig ugn på grund av att den inte rengjorts).
Checklista: Undvik tvister om slitage och skador
Här är en praktisk checklista för både hyresvärdar och hyresgäster för att minimera risken för tvister vid utflyttning:
Innan inflyttning:
Besiktningsprotokoll: Genomför en noggrann besiktning av bostaden tillsammans och dokumentera alla befintliga skador och slitage i ett protokoll. Fotografera och filma alla relevanta områden.
Signering: Både hyresvärd och hyresgäst ska signera besiktningsprotokollet. Använd digital signering med BankID för ökad säkerhet.
Förvaring: Förvara besiktningsprotokollet på ett säkert ställe.
Under hyrestiden:
Vårdplikt: Hyresgästen har en vårdplikt och ska ta hand om bostaden.
Skador: Anmäl eventuella skador till hyresvärden så snart som möjligt.
Dokumentation: Spara kvitton för reparationer och underhåll som utförts.
Inför utflyttning:
Städning: Utför en noggrann flyttstädning.
Besiktning: Genomför en utflyttningsbesiktning tillsammans med hyresvärden. Jämför skicket med inflyttningsprotokollet.
Protokoll: Dokumentera eventuella nya skador eller slitage i ett utflyttningsprotokoll.
Överenskommelse: Försök att komma överens om eventuell ersättning för skador.
Signering: Båda parter ska signera utflyttningsprotokollet.
Besiktningsprotokollet: Din bästa försäkring
Utan ett tydligt besiktningsprotokoll är det nästan omöjligt att bevisa när en skada uppstått. För att undvika ord mot ord bör ni alltid:
Göra en inflyttningsbesiktning: Gå igenom hela bostaden tillsammans. Fotografera och filma allt – särskilt befintliga märken.
Skriva under digitalt: Dokumentera skicket skriftligt och signera med BankID (vilket Bofrids plattform underlättar).
Göra en utflyttningsbesiktning: Jämför nuvarande skick med protokollet från inflyttningen.
Steg-för-steg guide för besiktning:
Boka tid: Boka en tid för besiktning i god tid före inflyttning/utflyttning.
Gå igenom bostaden: Gå igenom varje rum noggrant.
Dokumentera: Skriv ner alla anmärkningar i protokollet. Ta tydliga bilder och filmer.
Var noggrann: Missa inga detaljer. Kontrollera även vitvaror och installationer.
Signera: Signera protokollet digitalt med BankID.
Deposition och återbetalning
Depositionen fungerar som en säkerhet för hyresvärden om skador skulle uppstå eller om hyresgästen inte städat ordentligt. Om parterna är oense om ett belopp bör hyresvärden kunna presentera offerter eller kvitton på vad det kostar att återställa skadan (med hänsyn till åldersavdrag). Åldersavdrag innebär att hyresgästen inte behöver betala fullt pris för en nyanskaffning om exempelvis ett golv måste bytas ut.
Tips: Via Bofrid hanteras betalningar och depositioner tryggt, vilket...
Vanliga frågor (FAQ)
Vad händer om jag och hyresvärden inte är överens?
Om ni inte kan komma överens kan ni vända er till Hyresnämnden för medling.
Hur lång tid har hyresvärden på sig att betala tillbaka depositionen?
Hyresvärden bör betala tillbaka depositionen inom rimlig tid efter utflyttningsbesiktningen, vanligtvis 1-2 veckor.
Kan hyresvärden kräva betalt för normalt slitage?
Nej, hyresvärden kan inte kräva betalt för normalt slitage.
Vad gör jag om jag upptäcker en skada efter inflyttning?
Kontakta hyresvärden omedelbart och dokumentera skadan med bilder.
Gäller hemförsäkringen vid skador i hyresrätten?
Ja, din hemförsäkring täcker oftast skador du orsakat i hyresrätten, men det kan finnas en självrisk. Kontrollera villkoren i din försäkring.
Viktiga lagar och regler
Hyreslagen (12 kap. Jordabalken) reglerar förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Det är viktigt att känna till sina rättigheter och skyldigheter enligt lagen. Hyresnämnden är en myndighet som kan hjälpa till vid tvister mellan hyresvärd och hyresgäst. Konsumentverket har också information och råd för hyresgäster.
Genom att vara väl informerad och noggrann kan både hyresvärdar och hyresgäster undvika onödiga konflikter och säkerställa en smidig uthyrningsprocess.
