Bostadsmarknaden i Sverige står inför stora förändringar. Medan räntorna stabiliseras och bopriserna börjar hämta andan efter ett volatilt år, riktas blickarna nu mot 2026. Den stora snackisen? Regeringens förslag om en ny, mer flexibel privatuthyrningslag.
I den här artikeln går vi igenom vad utredningen "En mer flexibel hyresmarknad" (SOU 2025:65) innebär för dig som planerar att hyra ut din bostad under 2026 och framåt.
Vad är den nya privatuthyrningslagen?
Syftet med de föreslagna lagändringarna, som väntas träda i kraft den 1 juli 2026, är att göra det enklare och mer lönsamt för privatpersoner att hyra ut sina bostäder. Genom att öka utbudet av bostäder hoppas man minska bostadsbristen och skapa en mer dynamisk hyresmarknad.
Här är de viktigaste punkterna du behöver ha koll på:
1. Uthyrning av upp till två bostäder
Enligt förslaget ska den nya privatuthyrningslagen omfatta uthyrning av upp till två bostadslägenheter samtidigt. Detta ger privatpersoner större frihet att förvalta fler objekt utan att det klassas som yrkesmässig verksamhet med krångligare regler.
Exempel: Om du äger en lägenhet och ett fritidshus kan du alltså hyra ut båda dessa utan att det betraktas som kommersiell uthyrning.
2. Friare hyressättning vid inflyttning
En av de mest betydelsefulla förändringarna gäller hur hyran bestäms. Förslaget innebär att parterna som utgångspunkt ska vara fria att komma överens om inflyttningshyrans storlek. För att skydda hyresgäster föreslås dock en skyddsregel mot så kallade "överhyror", men flexibiliteten ökar markant jämfört med dagens bruksvärdessystem.
Exempel: I dagsläget baseras hyran ofta på bruksvärdet, vilket tar hänsyn till faktorer som läge, storlek och standard. Med den nya lagen kan hyresvärden ta ut en högre hyra om bostaden har unika kvaliteter, men alltså inte oskäligt högt.
3. Tydligare regler för deposition
Idag saknas specifika lagregler för depositioner vid privatuthyrning, vilket ofta leder till osäkerhet. Den nya lagen föreslår att deposition som säkerhet för hyresavtalet ska regleras tydligt i lag. Detta skapar en tryggare process för både hyresvärd och hyresgäst.
Lagen kan komma att specificera hur stor depositionen får vara i förhållande till månadshyran, samt hur och när den ska återbetalas.
