Hyra ut bostaden vid utlandsflytt: Allt om SINK-skatt, fullmakter och distansförvaltning
Ska du jobba utomlands, prova lyckan som digital nomad eller studera på annan ort? Att hyra ut sin svenska bostad under tiden är ett ekonomiskt smart beslut, men det kräver mer planering än en vanlig andrahandsuthyrning. Här går vi igenom de viktigaste aspekterna för dig som blir hyresvärd på distans 2025.
1. Skatteregler vid utlandsflytt: SINK eller vanlig beskattning?
När du flyttar utomlands och hyr ut din bostad påverkas din skattesituation. Det första steget är att fastställa om du ska beskattas i Sverige som obegränsat eller begränsat skattskyldig. Detta avgörs huvudsakligen av om du har väsentlig anknytning till Sverige.
Vad innebär väsentlig anknytning?
Väsentlig anknytning bedöms utifrån flera faktorer, exempelvis:
Om du har en bostad i Sverige som är inrättad för åretruntbruk.
Om din familj (make/maka/sambo och barn) bor kvar i Sverige.
Om du har en aktiv näringsverksamhet i Sverige.
Om du tillbringar en längre tid i Sverige (mer än sex månader per år).
Om Skatteverket bedömer att du har väsentlig anknytning till Sverige beskattas du som vanligt för dina hyresintäkter, med möjlighet att göra schablonavdrag (40 000 kr) och eventuella andra avdrag.
SINK-skatt: För dig utan väsentlig anknytning
Om du inte anses ha väsentlig anknytning kan du ansöka om SINK-skatt (Statlig inkomstskatt för utlandsbosatta) på hyresintäkterna. SINK är en definitiv källskatt på 25 %, vilket innebär att du inte behöver deklarera hyresinkomsterna i en vanlig inkomstdeklaration.
Exempel: Du flyttar till Spanien för att jobba och hyr ut din lägenhet i Stockholm. Du har inga andra band till Sverige. Då kan du troligen ansöka om SINK-skatt på hyresintäkterna.
Steg-för-steg guide: Ansöka om SINK-skatt
Ladda ner blanketten: Gå till Skatteverkets hemsida och ladda ner blanketten "Ansökan om SINK".
Fyll i alla uppgifter noggrant. Ange bland annat dina personuppgifter, adress i utlandet, och uppgifter om hyresintäkterna.
Fyll i blanketten:
Bifoga hyresavtalet: Skicka med en kopia av hyresavtalet som visar hyresperiod och hyresbelopp.
Skicka in ansökan: Skicka ansökan till Skatteverket. Adressen finns på blanketten.
Viktigt: Ansök om SINK-skatt i god tid innan du börjar hyra ut bostaden.
2. Fullmakt: Hantera praktiska saker på distans
Som utlandssvensk behöver du någon som kan agera i ditt ställe i Sverige. En fullmakt är ett juridiskt dokument som ger en annan person rätt att företräda dig i specifika ärenden.
Olika typer av fullmakter
Generell fullmakt: Ger fullmaktshavaren rätt att företräda dig i alla ekonomiska och juridiska frågor.
Begränsad fullmakt: Avser specifika ärenden, exempelvis att företräda dig vid en bostadsrättsföreningsstämma eller att ta emot din post.
För att hantera uthyrningen av din bostad behöver du troligen en begränsad fullmakt.
Exempel på användningsområden för fullmakt
Bostadsrättsföreningen: Ge fullmakt till någon att företräda dig på föreningsstämman och rösta i ditt ställe.
Bankärenden: Om du behöver hjälp med att betala räkningar eller hantera andra bankärenden kopplade till bostaden.
Kontakt med myndigheter: Ge fullmakt till någon att kontakta Skatteverket eller andra myndigheter i frågor som rör din bostad.
Att skriva en fullmakt – viktiga punkter
Tydlig information: Ange tydligt vem som är fullmaktsgivare (du) och vem som är fullmaktshavare (personen du ger fullmakten till).
Omfattning: Beskriv exakt vad fullmakten omfattar. Vilka befogenheter har fullmaktshavaren?
Tidsbegränsning: Ange om fullmakten gäller tillsvidare eller under en begränsad period.
Underskrift: Både du och fullmaktshavaren ska underteckna fullmakten.
Bevittning: För vissa typer av fullmakter kan det vara bra att ha två vittnen som intygar att underskriften är äkta.
Tips: Det finns mallar för fullmakter att ladda ner gratis på nätet. Använd en sådan mall som utgångspunkt och anpassa den efter dina behov.
3. Digital distansförvaltning: Verktyg för 2025
Tack vare tekniken kan du enkelt sköta uthyrningen av din bostad även om du befinner dig på andra sidan jorden. Här är några digitala verktyg som underlättar distansförvaltningen:
Smarta lås: Nyckelfri tillgång
Med ett smart lås kan du ge hyresgäster och hantverkare tillgång till bostaden utan att behöva hantera fysiska nycklar. Du kan styra låset via en app i din mobiltelefon och skapa tillfälliga koder.
Exempel på smarta lås:
Yale Doorman
Noki
Glue
Digital brevlåda: All post digitalt
Med en digital brevlåda (exempelvis Kivra) får du all din post digitalt, oavsett var du befinner dig. Det är ett säkert och smidigt sätt att hålla koll på viktig information från myndigheter och företag.
Tillsyn via videosamtal
Kom överens med din hyresgäst om regelbundna videosamtal för att stämma av hur allt går i bostaden. Det är ett bra sätt att upprätthålla en god relation och snabbt upptäcka eventuella problem.
Hyresbetalningar via appar
Använd en app som Bofrid för att hantera hyresbetalningar. Då får du en automatisk påminnelse om hyran inte betalas i tid.
4. Juridiska aspekter att tänka på
Innan du hyr ut din bostad är det viktigt att du har koll på de juridiska aspekterna.
Godkännande från hyresvärd/bostadsrättsförening
Om du hyr en hyresrätt behöver du alltid godkännande från hyresvärden för att hyra ut den i andra hand. Om du bor i en bostadsrätt behöver du godkännande från bostadsrättsföreningen.
Hyresavtal
Skriv alltid ett skriftligt hyresavtal med din hyresgäst. I avtalet ska det bland annat framgå:
Hyresperiod
Hyresbelopp
Uppsägningstid
Regler för användning av bostaden
Det finns standardavtal för uthyrning av bostäder att ladda ner gratis på nätet.
Uppsägning av hyresavtal
Tänk på att det finns specifika regler för uppsägning av hyresavtal. Som hyresvärd har du ofta en längre uppsägningstid än hyresgästen.
5. Försäkringsskydd vid uthyrning
Kontrollera att din hemförsäkring gäller även när du hyr ut bostaden. Vissa försäkringsbolag kräver en tilläggsförsäkring. Det är också viktigt att hyresgästen har en egen hemförsäkring.
FAQ – Vanliga frågor om att hyra ut bostad vid utlandsflytt
Fråga: Hur länge kan jag hyra ut min bostad utan att förlora min rätt att återvända?
Svar: Det beror på om du har en hyresrätt eller bostadsrätt. För hyresrätter kan du i princip hyra ut den så länge du har godkännande från hyresvärden. För bostadsrätter finns det ingen laglig tidsgräns, men om du hyr ut den under en mycket lång period kan det ifrågasättas om du verkligen har för avsikt att återvända.
Fråga: Vad händer om hyresgästen inte betalar hyran?
Svar: Om hyresgästen inte betalar hyran i tid kan du säga upp hyresavtalet. Det är viktigt att du följer de formella kraven för uppsägning. Du kan också ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden.
Fråga: Kan jag ta ut hur hög hyra jag vill?
Svar: För hyresrätter finns det regler som begränsar hur hög hyra du kan ta ut. Du får som huvudregel inte ta ut en högre hyra än den du själv betalar, plus ett påslag för möbler och eventuella andra kostnader. För bostadsrätter kan du i princip ta ut vilken hyra du vill, men det är viktigt att hyran är marknadsmässig.
Fråga: Vad gör jag om hyresgästen skadar bostaden?
Svar: Om hyresgästen skadar bostaden är han/hon skyldig att ersätta skadan. Kontakta ditt försäkringsbolag och gör en skadeanmälan.
Fråga: Behöver jag betala skatt på hyresintäkterna?
Svar: Ja, du behöver betala skatt på hyresintäkterna. Om du beskattas enligt vanliga regler får du göra avdrag för 40 000 kr och eventuella andra kostnader. Om du beskattas enligt SINK-skatt är skatten 25 % på hela hyresintäkten.
Sammanfattning för utlandssvensken: Innan du checkar in på flyget, se till att ha godkännande från BRF/hyresvärd för hela perioden, en tydlig fullmakt för en kontaktperson i Sverige, och ett digitalt system för hyresbetalningar. Kom ihåg att kontakta Skatteverket för att reda ut din skattesituation och ansöka om SINK vid behov.
